In der Eigentümerversammlung entscheidet die Gemeinschaft über ihr Geld, ihr Gebäude und ihre Verwaltung. Ob ein Beschluss Bestand hat, hängt oft an Formalien, die vorher feststehen müssen: Wer lädt ein? Was steht auf der Tagesordnung? Und was gilt, nachdem abgestimmt wurde?
01 / EINLADUNG
Was nicht auf der Tagesordnung steht,
kann nicht beschlossen werden.
Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer eine Versammlung in Textform und nennen dabei Zweck und Gründe, muss er ebenfalls einladen. § 24 Abs. 1 und 2 WEG ↗︎
Die Einladung erfolgt in Textform, also zum Beispiel per E-Mail oder Brief. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit. § 24 Abs. 4 WEG ↗︎
Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war. „Verschiedenes“ reicht dafür nicht. Wer ein Thema entschieden haben möchte, sollte es rechtzeitig vor dem Versand der Einladung beim Verwalter anmelden.
§ 23 Abs. 2 WEG ↗︎Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen. § 24 Abs. 3 WEG ↗︎
02 / PRÄSENZ, HYBRID, VIRTUELL
Drei Wege,
eine Versammlung abzuhalten.
Klassisch treffen sich alle an einem Ort. Die Gemeinschaft kann aber beschließen, dass Eigentümer auch online teilnehmen und abstimmen können, während die Versammlung vor Ort stattfindet. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG ↗︎
Seit Oktober 2024 ist auch eine rein virtuelle Versammlung möglich. Dafür braucht es einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen; er gilt höchstens drei Jahre. Teilnahme und Abstimmung müssen dabei mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. § 23 Abs. 1a WEG ↗︎ Wird ein solcher Beschluss vor 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 weiterhin einmal im Jahr eine Präsenzversammlung vorgesehen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. § 48 Abs. 6 WEG ↗︎
Ganz ohne Versammlung geht es im Umlaufverfahren: Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, ist der Beschluss gültig. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft vorab beschließen, dass im Umlauf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. § 23 Abs. 3 WEG ↗︎
Präsenz
Alle am selben Ort. Der gesetzliche Normalfall.
Hybrid
Versammlung vor Ort, Teilnahme auch online. Braucht einen einfachen Beschluss.
Virtuell
Nur online. Braucht drei Viertel der Stimmen und gilt höchstens drei Jahre.
03 / ABSTIMMEN
Jede Versammlung
ist beschlussfähig.
Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es seit der Reform von 2020 nicht mehr. Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. § 25 Abs. 1 WEG ↗︎ Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme; viele Gemeinschaftsordnungen regeln das Stimmrecht aber anders, etwa nach Miteigentumsanteilen. Ein Blick in die eigene Gemeinschaftsordnung lohnt sich deshalb. § 25 Abs. 2 WEG ↗︎
Wer nicht selbst kommen kann, erteilt eine Vollmacht in Textform. § 25 Abs. 3 WEG ↗︎ Bei Vollmachten an den Verwalter lohnt es sich, eine Weisung für die einzelnen Tagesordnungspunkte mitzugeben.
Nicht mitstimmen darf ein Eigentümer, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder um einen Rechtsstreit gegen ihn geht. § 25 Abs. 4 WEG ↗︎
Vor der Abstimmung klären
- Steht der Gegenstand eindeutig in der Einladung?
- Welche Mehrheit ist für diesen Punkt nötig?
- Liegen die Unterlagen vor, etwa Angebote oder die Jahresabrechnung?
- Ist der Beschlusstext so formuliert, dass klar ist, was gilt?
04 / NACH DER VERSAMMLUNG
Die Frist läuft
ab dem Tag der Abstimmung.
Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung, in der alle Beschlüsse und Urteile fortlaufend eingetragen werden. § 24 Abs. 6 bis 8 WEG ↗︎
Wer einen Beschluss gerichtlich überprüfen lassen möchte, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung klagen und die Klage innerhalb von zwei Monaten begründen. Die Frist beginnt mit der Abstimmung, nicht mit dem Eingang des Protokolls. Bis zu einem Urteil gilt der Beschluss.
§ 45 WEG ↗︎ § 23 Abs. 4 WEG ↗︎Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen einzelne Miteigentümer. § 44 WEG ↗︎ Wer Zweifel an einem Beschluss hat, sollte deshalb nicht auf das Protokoll warten, sondern sich früh beraten lassen.
Die Dachsanierung unter „Verschiedenes“
In der Versammlung einer Gemeinschaft mit 18 Wohnungen kommt unter „Verschiedenes“ die Dachsanierung zur Sprache. Die Anwesenden stimmen mit Mehrheit für ein Angebot. Weil der Gegenstand nicht in der Einladung stand, ist dieser Beschluss angreifbar. Der Beirat bittet deshalb darum, die Sanierung mit den Angeboten als eigenen Punkt für eine neue Versammlung vorzubereiten. Das kostet einige Wochen, schafft aber eine Entscheidung, auf die sich alle verlassen können. Das Beispiel zeigt einen möglichen Ablauf, keine Beschlussvorlage für den Einzelfall.
Fünf Fragen vor der nächsten Versammlung
- Sind alle Themen, über die entschieden werden soll, in der Einladung benannt?
- Wurde die Einladung rechtzeitig und in Textform verschickt?
- In welcher Form findet die Versammlung statt, und gibt es dafür einen Beschluss?
- Welche Unterlagen sollten die Eigentümer vorab erhalten?
- Wer prüft und unterschreibt die Niederschrift?
Die Jahresabrechnung vor der Versammlung verstehen.
Welche Unterlagen zusammengehören und welche Fragen Sie vor der Abstimmung stellen können.
Zum ArtikelRECHTSGRUNDLAGEN
Zum Nachlesen.
Alle Links führen zum amtlichen Text auf „Gesetze im Internet“:
- § 23 WEG – Versammlung, Umlaufbeschluss, virtuelle Versammlung
- § 24 WEG – Einberufung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
- § 25 WEG – Beschlussfassung und Vollmacht
- § 44 WEG – Beschlussklagen und § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
- § 48 WEG – Übergangsvorschriften
Stand: 29. September 2026. Dieser allgemeine Beitrag ist keine Rechtsberatung. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und der konkrete Fall können zu anderen Ergebnissen führen.