01 / GRUNDLAGEN
Was ist eine Hausgeldabrechnung?
„Hausgeldabrechnung“ ist der geläufige Name für die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Gesetz spricht von der Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf, die auch die Einnahmen und Ausgaben enthält. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse. § 28 Abs. 2 WEG ↗︎
Für die eigene Wohnung ist entscheidend, welcher Anteil auf sie entfällt und wie dieser zu den für das Jahr beschlossenen Vorschüssen steht. Die Gesamtsummen der Gemeinschaft allein beantworten diese Frage noch nicht.
Merksatz: Der Wirtschaftsplan blickt voraus. Die Jahresabrechnung blickt zurück. Der Vermögensbericht zeigt unter anderem den Stand der Rücklagen.
02 / EINORDNUNG
Drei Dokumente, drei Fragen.
Wirtschaftsplan
Was wird im kommenden Kalenderjahr voraussichtlich eingenommen und ausgegeben? Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse für Kosten und vorgesehene Rücklagen. § 28 Abs. 1 WEG ↗︎
Jahresabrechnung
Wie sahen die Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf des Kalenderjahres aus? Hieraus ergibt sich die Grundlage für den Beschluss über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse. § 28 Abs. 2 WEG ↗︎
Vermögensbericht
Wie steht es um Rücklagen und wesentliches Gemeinschaftsvermögen? Der Bericht wird nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt und jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt. § 28 Abs. 4 WEG ↗︎
Der gesetzliche Ausgangspunkt für Gemeinschaftskosten ist der Miteigentumsanteil. Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann eine andere Verteilung durch Vereinbarung oder Beschluss gelten. Prüfen Sie deshalb den in Ihrer Abrechnung verwendeten Verteilerschlüssel zusammen mit Teilungserklärung und Beschlüssen. § 16 Abs. 2 WEG ↗︎
Wichtig ist die Bewegung vom Gesamtbetrag der WEG zum Betrag Ihrer Wohnung: Zuerst sehen Sie etwa die Kosten der Hausreinigung für das ganze Gebäude. Dann wird der für genau diese Kostenart geltende Schlüssel angewendet. Ein reines Zahlenbeispiel: Bei 10.000 € Hausreinigungskosten und 75 von insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen entfielen 750 € auf die Wohnung – wenn für diese Position tatsächlich nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Bei verbrauchsabhängigen oder anders geregelten Positionen kann ein anderer Schlüssel maßgeblich sein. Erst danach vergleichen Sie den auf Ihre Wohnung entfallenden Gesamtbetrag mit den beschlossenen Vorschüssen.
03 / RECHENBEISPIEL
Wie entsteht ein Nachschuss?
Das vereinfachte Beispiel zeigt nur die rechnerische Gegenüberstellung für eine Wohnung. Tatsächliche Abrechnungen enthalten mehrere Positionen und den für die Gemeinschaft geltenden Verteilerschlüssel.
Über die Einforderung des Nachschusses entscheiden die Eigentümer. Ein offener Zahlungsrückstand bei bereits beschlossenen Vorschüssen ist eine andere Frage als diese rechnerische Differenz; beide Angaben sollten getrennt nachvollziehbar sein. Zur Fälligkeit können die Eigentümer einen Beschluss fassen. § 28 Abs. 2 und 3 WEG ↗︎
Auch wer seine monatlichen Vorschüsse vollständig gezahlt hat, kann einen Nachschuss erhalten, wenn der auf die Wohnung entfallende Jahresbetrag darüber liegt. Umgekehrt bedeutet ein Nachschuss für das vergangene Jahr nicht automatisch, dass der monatliche Vorschuss im nächsten Jahr um denselben Betrag steigt. Die künftigen Vorschüsse werden auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsplans beschlossen. § 28 Abs. 1 und 2 WEG ↗︎
04 / PRAKTISCHE PRÜFUNG
Fünf Punkte für den ersten Blick.
- Zeitraum und Wohnung: Welches Kalenderjahr und welche Einheit betrifft die Abrechnung?
- Vorschüsse und Ergebnis: Stimmen die beschlossenen Vorschüsse, der auf Ihre Wohnung entfallende Betrag und die ausgewiesene Differenz zueinander?
- Verteilung: Welcher Schlüssel wird je Kostenart verwendet – Miteigentumsanteile oder eine abweichende Regelung?
- Abweichungen: Welche größeren Unterschiede zum Wirtschaftsplan gibt es? Bitten Sie bei unklaren Positionen um Erläuterung und Belege.
- Rücklagen und Vermögen: Liegt der Vermögensbericht vor, und ist die Entwicklung der Rücklagen verständlich dargestellt?
Eigentümer können von der Gemeinschaft Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen. Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor den Beschlüssen prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. § 18 Abs. 4 WEG ↗︎ § 29 Abs. 2 WEG ↗︎
05 / HÄUFIGE FRAGEN
Was Eigentümer außerdem wissen möchten.
Ist die Hausgeldabrechnung dasselbe wie die Nebenkostenabrechnung für Mieter?
Nein. Die WEG-Jahresabrechnung betrifft die Gemeinschaft und ihre Eigentümer. Eine Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern folgt dem Mietvertrag und den Regeln des Mietrechts. Hausgeld darf nicht pauschal weiterberechnet werden; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. § 556 BGB ↗︎ § 1 Abs. 2 BetrKV ↗︎
Kann ich die Belege zur Abrechnung einsehen?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Fragen Sie gezielt nach den Belegen für die Positionen, die Sie klären möchten. § 18 Abs. 4 WEG ↗︎
Wann wird die WEG-Jahresabrechnung erstellt?
Der Verwalter erstellt sie nach Ablauf des Kalenderjahres. § 28 WEG nennt hierfür keinen allgemeinen festen Kalendertag. Klären Sie den Ablauf in Ihrer Gemeinschaft rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung. § 28 Abs. 2 WEG ↗︎
06 / NACHLESEN
Offizielle Quellen.
Alle Gesetzeslinks führen zur Veröffentlichung des Bundesministeriums der Justiz und des Bundesamts für Justiz. Maßgeblich für Ihre Gemeinschaft sind außerdem ihre Vereinbarungen und Beschlüsse.