Für eine Hausverwaltung gelten gesetzliche Mindestanforderungen. Die meisten Eigentümer fragen nie danach. Dabei lassen sich drei Punkte mit wenigen Fragen klären: Hat die Verwaltung die nötige Erlaubnis? Ist sie zertifiziert? Und bildet sie sich regelmäßig weiter?
01 / ERLAUBNIS
Ohne Erlaubnis
keine Verwaltung.
Wer gewerblich das Gemeinschaftseigentum einer WEG oder für andere Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter. § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO ↗︎
Die Behörde prüft dafür unter anderem die Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Außerdem muss eine Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen werden. § 34c Abs. 2 GewO ↗︎ Die Mindestsumme liegt bei 500.000 Euro je Schadensfall und 1 Million Euro für alle Fälle eines Jahres.
Für Wohnimmobilienverwalter gibt es kein öffentliches Register wie für Versicherungsvermittler. Bitten Sie deshalb um eine Kopie des Erlaubnisbescheids und einen aktuellen Versicherungsnachweis. Eine seriöse Verwaltung legt beides ohne Zögern vor.
§ 34c GewO ↗︎02 / ZERTIFIZIERUNG
Der zertifizierte Verwalter
ist der Regelfall.
Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung hat. § 26a WEG ↗︎
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Jeder Eigentümer kann das verlangen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn alle drei Bedingungen zugleich erfüllt sind: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist selbst Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ↗︎ Die Übergangsregeln für langjährige Verwalter sind inzwischen ausgelaufen. § 48 Abs. 4 WEG ↗︎
Einer IHK-Prüfung gleichgestellt sind die Befähigung zum Richteramt, eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann oder -kauffrau bzw. Kaufmann oder Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, der Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt und ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. § 7 ZertVerwV ↗︎
Ein Unternehmen darf sich zertifiziert nennen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung von Wohnungseigentum betraut sind, zertifiziert oder gleichgestellt sind. § 8 ZertVerwV ↗︎ Fragen Sie also nicht nur nach dem Unternehmen, sondern nach der Person, die Ihr Haus betreuen wird.
03 / WEITERBILDUNG
Recht ändert sich.
Wissen muss mitgehen.
Wohnimmobilienverwalter und ihre Beschäftigten, die unmittelbar an der Verwaltung mitwirken, müssen sich innerhalb von drei Kalenderjahren mindestens 20 Stunden fachlich weiterbilden. Das gilt auch für zertifizierte Verwalter. § 34c Abs. 2a GewO ↗︎
Wie wichtig das ist, zeigt das Wohnungseigentumsrecht selbst: Die große Reform trat 2020 in Kraft, 2024 kam die rein virtuelle Versammlung hinzu. Wer seit Jahren nach denselben Vorlagen arbeitet, riskiert fehlerhafte Einladungen und angreifbare Beschlüsse.
Erlaubnis
Bescheid nach § 34c GewO und Nachweis der Berufshaftpflicht.
Zertifizierung
IHK-Prüfung oder gleichgestellter Abschluss der zuständigen Person.
Weiterbildung
20 Stunden in drei Kalenderjahren, dokumentiert.
04 / IM GESPRÄCH
Gute Fragen
sind keine Unhöflichkeit.
Qualifikation ist eine Voraussetzung, keine Garantie für gute Arbeit. Im Gespräch mit einer Verwaltung lohnt es sich deshalb, auch nach dem Alltag zu fragen: Wie viele Objekte betreut eine Person? Wie schnell kommen Antworten? Wie werden Abrechnungen erklärt?
Die kleine Gemeinschaft mit Eigenverwaltung
In einer Gemeinschaft mit sieben Wohnungen verwaltet ein Miteigentümer das Haus seit Jahren selbst. Zwei der sieben Eigentümer wünschen sich eine professionelle, zertifizierte Verwaltung. Weil damit weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung verlangt, greift die Ausnahme weiterhin. Schließt sich ein dritter Eigentümer an, ist das Drittel erreicht, und die Gemeinschaft muss sich mit der Bestellung eines zertifizierten Verwalters befassen. Das Beispiel zeigt die Rechenlogik, keine Beurteilung des Einzelfalls. Wie Sondereigentumsrechte gezählt werden, etwa bei Stellplätzen, ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Fünf Fragen an eine Verwaltung
- Können Sie uns Ihren Erlaubnisbescheid nach § 34c GewO zeigen?
- Welche Berufshaftpflichtversicherung besteht und mit welchen Summen?
- Ist die Person, die unser Haus betreut, zertifiziert oder gleichgestellt?
- Wie weisen Sie die gesetzliche Weiterbildung nach?
- Wie viele Objekte betreut diese Person, und wer vertritt sie im Urlaub?
Einen Wechsel strukturiert angehen.
Bestellung, Vertrag und Übergabe im Zusammenhang, mit Links zum Gesetz.
Zum ArtikelRECHTSGRUNDLAGEN
Zum Nachlesen.
Alle Links führen zum amtlichen Text auf „Gesetze im Internet“:
- § 34c GewO – Erlaubnis, Versicherung und Weiterbildung
- § 26a WEG – Zertifizierter Verwalter und § 19 WEG – ordnungsmäßige Verwaltung
- § 48 WEG – Übergangsvorschriften
- § 7 ZertVerwV – Gleichgestellte Abschlüsse und § 8 ZertVerwV – Unternehmen
Stand: 29. September 2026. Dieser allgemeine Beitrag ist keine Rechtsberatung. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und der konkrete Fall können zu anderen Ergebnissen führen.