Wenn Unzufriedenheit mit der Verwaltung wächst, kommt schnell die Frage nach einem Wechsel auf. Für eine WEG lohnt sich zuerst ein nüchterner Blick auf drei Dinge: Wer entscheidet? Was gilt für die bisherige Bestellung und den Vertrag? Und wie bleibt die Gemeinschaft während der Übergabe handlungsfähig?
01 / RECHTLICHER RAHMEN
Bestellung und Vertrag sind
zwei verschiedene Ebenen.
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer. Eine Bestellung ist grundsätzlich auf höchstens fünf Jahre begrenzt; bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Die Wiederbestellung benötigt einen neuen Beschluss. § 26 Abs. 1 und 2 WEG ↗︎
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Vertrag mit ihm endet nach dem Gesetz spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine sofortige Abberufung bedeutet daher nicht automatisch, dass sämtliche vertraglichen Fragen am selben Tag erledigt sind.
§ 26 Abs. 3 WEG ↗︎Prüfen Sie deshalb den bestehenden Bestellungsbeschluss und den Verwaltervertrag getrennt. Insbesondere bei Streit über Vergütung, Pflichten oder einen früheren Vertragsendpunkt gehört der Einzelfall fachlich geprüft.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Das Gesetz nennt eine eng gefasste Ausnahme für bestimmte kleinere Gemeinschaften. Fragen Sie bei Kandidaten nach der entsprechenden Qualifikation und prüfen Sie, ob eine Ausnahme tatsächlich greift. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ↗︎
02 / GUT VORBEREITEN
Erst den Bedarf klären.
Dann Angebote vergleichen.
Halten Sie als Gemeinschaft fest, was konkret nicht funktioniert und was eine künftige Verwaltung leisten soll: Erreichbarkeit, Abrechnungen, technische Maßnahmen, Berichte an den Beirat und Umgang mit offenen Beschlüssen. Eine vergleichbare Objektübersicht hilft, Angebote nach demselben Leistungsumfang zu beurteilen.
Für eine erste Bestandsaufnahme
- Größe der Gemeinschaft und wesentliche Gebäudedaten
- Bestehender Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte
- Beschluss-Sammlung, laufende Maßnahmen und Verträge
- Offene Schäden, Fristen und bekannte Streitpunkte
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das ist eine wichtige Grundlage, wenn Informationen für die Entscheidung fehlen. § 18 Abs. 4 WEG ↗︎ Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht sind im Gesetz ausdrücklich geregelt. § 28 WEG ↗︎
03 / VERSAMMLUNG & BESCHLUSS
Entscheidungen brauchen
einen klaren Rahmen.
Der Gegenstand einer Beschlussfassung muss bereits bei der Einberufung bezeichnet sein. Planen Sie Abberufung, Neubestellung und die Ermächtigung zum Abschluss eines neuen Vertrags daher als klar erkennbare Themen. Konkrete Beschlusstexte sollten zur Situation der Gemeinschaft passen. § 23 Abs. 2 WEG ↗︎
Die Einladung erfolgt in Textform. Die Einberufungsfrist soll im Regelfall mindestens drei Wochen betragen; das Gesetz macht eine Ausnahme für besondere Dringlichkeit. Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, nennt § 24 Abs. 3 WEG weitere einberufungsberechtigte Personen. § 24 Abs. 3 und 4 WEG ↗︎
Für Beschlüsse entscheidet nach dem gesetzlichen Ausgangspunkt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Prüfen Sie für die konkrete Abstimmung Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und mögliche Besonderheiten; bei Unsicherheit ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll. § 25 Abs. 1 WEG ↗︎
Auch die Vertretung beim neuen Verwaltervertrag sollte ausdrücklich geklärt werden: Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. § 9b Abs. 2 WEG ↗︎
04 / ÜBERGABE
Damit der Wechsel
im Alltag ankommt.
Eine saubere Übergabe ist mehr als ein Termin für Aktenordner. Legen Sie für offene Aufgaben, laufende Verträge, Konten, Schlüssel und digitale Zugänge fest, wer sie wann übergibt und wie die Übernahme dokumentiert wird. So lassen sich fehlende Informationen und noch offene Punkte später leichter nachverfolgen.
Unterlagen
Beschlüsse, Protokolle, Wirtschaftspläne, Abrechnungen, Verträge und Versicherungen.
Laufende Themen
Schäden, Angebote, Wartungen, Forderungen und wichtige Fristen mit Zuständigkeiten.
Zugänge
Kontovollmachten, Kommunikationswege, Schlüssel sowie sichere Übergabe digitaler Berechtigungen.
Die Beschluss-Sammlung muss nach § 24 WEG geführt werden; sie gehört deshalb auf die Übergabeliste. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen. § 24 Abs. 7 und 8 WEG ↗︎ § 29 Abs. 2 WEG ↗︎
Ein Wechsel mit laufender Bestellung
Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen ist mit der aktuellen Verwaltung unzufrieden; deren Bestellung läuft noch bis ins nächste Jahr. Der Beirat sammelt zunächst konkret belegbare Probleme und die offenen Aufgaben. Dann vergleicht die Gemeinschaft Angebote mit demselben Leistungsumfang. Für eine Versammlung werden Abberufung, neue Bestellung und Vertragsvertretung als Themen vorbereitet. Wird die bisherige Verwaltung abberufen, betrachtet die Gemeinschaft den bestehenden Vertrag weiterhin gesondert: Nach § 26 Abs. 3 WEG endet er spätestens sechs Monate später, gegebenenfalls früher nach seiner konkreten Regelung. Für die Zeit zwischen Beschluss und tatsächlicher Übergabe plant die Gemeinschaft, wer Zahlungen, Fristen und Notfälle im Blick behält. Das Beispiel zeigt einen möglichen Ablauf, keine Beschlussvorlage für den Einzelfall.
Fünf Fragen für den Beirat
- Welche Beschlüsse und größeren Maßnahmen sind noch offen?
- Welche Informationen fehlen für vergleichbare Angebote?
- Was regeln Bestellung und Verwaltervertrag jeweils genau?
- Wer wird die Gemeinschaft beim neuen Vertrag vertreten?
- Wer protokolliert Unterlagen, Zugänge und offene Fristen bei der Übergabe?
Die wichtigsten Punkte abhaken.
Unsere Arbeitshilfe ordnet Ausgangslage, Unterlagen, Vergleich und Übergabe in einer druckbaren Liste.
Zur ChecklisteGESETZESGRUNDLAGEN
Zum Nachlesen.
Alle folgenden Links führen zum amtlichen Gesetzestext des Wohnungseigentumsgesetzes auf „Gesetze im Internet“:
- § 26 WEG – Bestellung und Abberufung
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung und § 24 WEG – Einberufung
- § 25 WEG – Beschlussfassung und § 9b WEG – Vertretung
- § 18 WEG – Einsicht in Verwaltungsunterlagen, § 19 WEG – ordnungsmäßige Verwaltung, § 28 WEG – Wirtschaftsplan und Abrechnung und § 29 WEG – Verwaltungsbeirat
Stand: 23. September 2026. Dieser allgemeine Beitrag ist keine Rechtsberatung. Beschlussgestaltung, Vertragsfolgen und Fristen sollten für die jeweilige Gemeinschaft individuell geprüft werden.